Как сделать перерасчет стоимости новостройки
Продажа квартир на первичном рынке ведётся по расчётной стоимости. После завершения строительных работ площадь жилья может существенно отличаться от заявленной, поэтому перед покупкой собственникам важно проверить действительную квадратуру. Полученные результаты обмера новостройки являются основанием для того, чтобы потребовать у застройщика компенсации за отсутствующие метры.
Что дают измерения
Для того чтобы данные имели вес, необходимо поручить работу кадастровым инженерам лицензированных компаний. Расхождения встречаются нередко и зависят от типа новостройки. Существенную разницу между расчётными и действительными показателями отмечают в индивидуальных проектах монолитного строительства, где несоответствие между цифрами может достигать 10 квадратов на квартиру.
В типовых сериях «погрешности» обычно не превышают 1–2 метра, но и они важны, если приобретаете малометражную однушку или студию.
Согласно законодательству, разница не должна выходить за рамки 5%.
С данными обмера новостройки можно потребовать:
- Перерасчёт цены за жилплощадь.
- Выделение парковочного места или кладовки, если хранение предусмотрено в подвальном помещении или на этаже.
Застройщики обычно идут навстречу собственникам. Более того, в договорах купли–продажи ряд компаний предусматривает параграфы о компенсации за недостающие метры с определённых значений (например, с 0,5 м2), чтобы избежать споров и бумажной волокиты.
Откуда берутся расхождения
Изменения площади возникают в результате отклонений от плана строительства. На этапе прокладки коммуникаций может потребоваться проложить часть инженерных сетей в стенах. В результате толщина возрастает, а полезная площадь уменьшается. Разумеется, за счёт собственника.
Кроме того, в жилом фонде вспомогательные помещения рассчитывают по приведённым коэффициентам. Для этого фактическую площадь веранд умножают на 0,1, террас и балконов на 0,3, лоджий на 0,5. В большинстве случаев при сдаче объекта обмерщики не учитывают поправки, то есть принимают квадратуру как есть. Это увеличивает расчётные показатели не в пользу собственника.
Для нежилых помещений (апартаментов) коэффициенты неприменимы, то есть при обмере новостройки вся площадь считается по факту.
Что делать, если квадратура не совпадает с указанной в ДДУ
В случае обнаружения расхождений необходимо обратиться в отдел продаж компании–застройщика. Заявление передаётся в письменном виде. В соответствии с законодательством, перерасчёт проводится по цене, указанной в договоре, даже если рыночная стоимость в этом районе изменилась.
Как поступить, если застройщик требует доплату
После обмеров расхождения возникают как в меньшую, так и в большую сторону. Здесь нужно внимательно изучить договор. Обычно прописывают один из трёх вариантов:
- Указывают пороговые превышения, по которым собственник должен платить. Например, с 1,0 м2.
- Отмечают минимум, до которого дополнительная сумма не взимается. Например, если итоговая площадь превышена более чем на 0,5 м2, застройщик вправе потребовать доплату, если измерено меньше, то сумма сделки не меняется.
- Условия, регулирующие расхождения в обмере новостройки, не прописаны. В данном случае собственнику могут прислать дополнение к соглашению с просьбой его подписать и доплатить, при этом владелец жилья не обязан принимать новые правила.
В данном случае законодательство регулирует спор по 5% барьеру. Если в вашем распоряжении оказались дополнительные метры, превышающие указанный порог, придётся заплатить за весь метраж. Если погрешность укладывается в предел, собственник оказывается в выигрыше без доплаты.
По каким помещениям ведётся подсчёт
Инженер измеряет всю квартиру, обходя площадь от входной двери последовательно. Расчёт проводится по полу в комнатах, общих и вспомогательных зонах (коридоры, балконы, лоджии и прочее). Если в результате замеров обнаружилось, что срезана квадратура в спальне, а санузел увеличился, то разницу определяют по итогу, то есть по сумме всех помещений.
Профессиональный обмер новостройки помогает не только выявить расхождения, но и получить справедливую компенсацию за недостающую квадратуру. Учитывая стоимость за 1 м2, оплату налогов и коммуналки услуга выглядит выгодной и разумной.